來源: 第一財經(jīng)日報(上海)

剛過去的周末，北京土地市場并不平靜。

11月2日下午，經(jīng)過40余輪廝殺，中海地產(chǎn)（00688.HK）以59億元總價將石景山地塊收入囊中。加上其他兩宗住宅地塊，北京土地市場當(dāng)天共吸金80.1億元。

分析人士指出，盡管今年樓市走淡，2014年前九個月，一線城市土地出讓金總額仍與去年同期基本持平，而進(jìn)入10月后，標(biāo)桿房企拿地積極，未來若成交企穩(wěn)，一線城市年底的土地市場競爭將趨向激烈。

一日吸金80億

2日北京共有三宗地塊出讓，分別是通州永順鎮(zhèn)地塊、石景山地塊、順義后沙峪鎮(zhèn)地塊。其中，石景山區(qū)老古城綜合改造項目地塊包括二類居住、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)及基礎(chǔ)教育用地，起始價46億元，建設(shè)用地面積10.7萬平方米。

面對這一高起價、大面積的巨型地塊，房企起初的報價頗為審慎�！兜谝回斀�(jīng)日報》記者在北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站看到，截至2日14時28分，該地塊共收到三次網(wǎng)上報價，最后一次報價為46.4億元。

然而在隨后的現(xiàn)場競拍階段，該地塊卻受到了企業(yè)熱捧，中海、龍湖、天恒永同昌聯(lián)合體參與角逐。最終，經(jīng)40余輪競價，中海地產(chǎn)旗下的北京中海金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以59億元的價格將該地塊收入囊中。

與北京出讓的許多宅地一樣，上述地塊也含有配建條件，即配建建筑面積1.34萬平方米、限價為1.6萬元/平方米的“限價商品住房”，以及7.84萬平方米、銷售限價為2.7萬元/平方米的“自住型商品住房”。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，該地塊折合樓面價約2.27萬元/平方米。

該地塊位置在石景山古城西路。在2013年初，同樣是在該區(qū)域，中海曾以20.18億元總價摘得宅地，該地塊已建成的在售項目均價超過了4萬元/平方米。

除石景山地塊外，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)SY00-0022-6012R2二類居住用地限價商品住房項目也備受關(guān)注，該宗位于順義的純限價房宅地起價8.3億元，吸引了中建地產(chǎn)、葛洲壩地產(chǎn)、京奧港和首開金瑞聯(lián)合體等房企參與競買，最終，被京奧港旗下北京紫喬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.5億元摘得，而通州地塊則以9.6億元的底價成交。

由此，2日三宗地塊共為北京土地市場增添土地出讓金80.1億元，而隨著這三宗地塊落槌，2014年北京各類土地出讓金總額超過了1861億元。

房企一線城市“補倉”？

央行“9·30”新政后，房企在北京拿地的積極性頗高，這一點從今年10月的土地出讓金數(shù)字可以看出。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部日前提供給本報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至10月28日，北京市已出讓各類土地132宗，規(guī)劃建筑面積1557.2萬平方米，較去年同期減少6.8%，土地出讓金總額達(dá)到1781.6億元，較去年同期大幅上升43.7%。其中居住類建設(shè)用地達(dá)到589.6公頃，僅完成2014年供地計劃的35.7%。

不只是北京，其余一線城市的土地市場也較為活躍。來自中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月1日～27日，一線城市土地成交22宗，合計成交規(guī)劃建筑面積234.96萬平方米。雖因長假影響成交面積低于9月，但上述土地成交樓面均價高達(dá)9787.5元/平方米，這是僅次于2014年1月份的高點。其中，住宅地塊成交7宗，宅地成交樓面價達(dá)到了1.52萬元／平方米，溢價率達(dá)36%。

關(guān)于眼下房企的拿地策略，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，房企拿地的積極性與市場預(yù)期緊密相關(guān)，“9·30”房貸新政出臺后，市場筑底特征明顯，轉(zhuǎn)暖跡象出現(xiàn)，這在一定程度上提高了房企拿地的積極性。

“雖然成交總量因為供應(yīng)量影響出現(xiàn)下調(diào)，但整體看溢價率有所上行，土地市場在10月份有復(fù)蘇的跡象。”據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀察，今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平，10月以來，萬科、保利、首開等房企也分別出手拿地，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業(yè)將有所增加。

張大偉認(rèn)為，相比三四線城市看得見的風(fēng)險，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭依然維持著高熱度，而信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開始進(jìn)入土地市場。

“隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場期待抄底，部分熱點地塊，競爭將比三季度有所增強�！睆埓髠ヮA(yù)測。

剛過去的10月，北京商品住宅成交經(jīng)歷了“過山車”式的變化。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交4543套，環(huán)比增長8%。值得注意的是，10月商品住宅成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯的等級遞增趨勢，上旬（10月1日~10日）成交套數(shù)為399套，中旬（10月11日~20日）增加至1347套，而到了下旬（10月21日~31日）成交套數(shù)更是一躍攀升至2797套。

“雖然全月成交情況并不突出，但成交強勢回暖的趨勢卻十分明顯�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說道。