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北京等地試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房
發(fā)布日期：2017-8-29 9:39:59 瀏覽次數(shù)：989次 【關(guān)閉窗口】
8月28日，國(guó)土資源部網(wǎng)站發(fā)布通知稱，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)土部與住建部近日共同印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制方面，《方案》提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系，完善合同履約監(jiān)管機(jī)制。
《方案》同時(shí)指出不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序，同時(shí)探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。
試點(diǎn)城市將根據(jù)方案編制實(shí)施方案，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總后，2017年11月底前報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。
加大租賃住房供應(yīng)
近期，廣州、杭州等逾20個(gè)城市發(fā)布了加速租賃行業(yè)發(fā)展的政策。一是增加供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，這類政策以北京和上海等城市為代表；二是推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)，確保承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。
事實(shí)上，集體建設(shè)用地用于租賃房屋建設(shè)并非新話題。從2011年起，北京市先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。
張大偉認(rèn)為，建立租購(gòu)并舉的住房體系，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。
同時(shí)，鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)。此次試點(diǎn)的13個(gè)城市基本屬于一二線城市，這些城市土地相對(duì)緊張，部分區(qū)域存在城中村等集體土地。部分集體用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)，有利于增加房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。
租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題是租購(gòu)比懸殊，商品房住宅用地用于出租開發(fā)回報(bào)率過(guò)低，年收益通常只有1-2%。集體用地土地價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。集體用地建設(shè)出租房，在市場(chǎng)化情況下，年投資回報(bào)率可以達(dá)到5%以上。
張大偉指出，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房的難點(diǎn)是如何防止以租代售。同時(shí)，租賃與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)存在博弈關(guān)系，促進(jìn)租賃行業(yè)發(fā)展，前提仍是要防止房?jī)r(jià)大幅上漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房是多贏的政策，政策落地對(duì)13個(gè)試點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)影響很大。
豐富租賃市場(chǎng)參與主體
《方案》提出，在超大、特大城市以及有關(guān)部委批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制方面，《方案》提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系，完善合同履約監(jiān)管機(jī)制。
《方案》同時(shí)指出不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序，同時(shí)探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。
試點(diǎn)城市將根據(jù)方案編制實(shí)施方案，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總后，2017年11月底前報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。
加大租賃住房供應(yīng)
近期，廣州、杭州等逾20個(gè)城市發(fā)布了加速租賃行業(yè)發(fā)展的政策。一是增加供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，這類政策以北京和上海等城市為代表；二是推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)，確保承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。
事實(shí)上，集體建設(shè)用地用于租賃房屋建設(shè)并非新話題。從2011年起，北京市先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套。
張大偉認(rèn)為，建立租購(gòu)并舉的住房體系，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。
同時(shí)，鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)。此次試點(diǎn)的13個(gè)城市基本屬于一二線城市，這些城市土地相對(duì)緊張，部分區(qū)域存在城中村等集體土地。部分集體用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)，有利于增加房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。
租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題是租購(gòu)比懸殊，商品房住宅用地用于出租開發(fā)回報(bào)率過(guò)低，年收益通常只有1-2%。集體用地土地價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。集體用地建設(shè)出租房，在市場(chǎng)化情況下，年投資回報(bào)率可以達(dá)到5%以上。
張大偉指出，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房的難點(diǎn)是如何防止以租代售。同時(shí)，租賃與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)存在博弈關(guān)系，促進(jìn)租賃行業(yè)發(fā)展，前提仍是要防止房?jī)r(jià)大幅上漲。